Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 18 de setembro de 2025
Pressão imediata da Selic sobre FIIs
A manutenção da Selic em 15% ao ano pelo Copom pressiona os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no curto prazo. A renda fixa permanece uma alternativa muito atrativa, o que faz com que muitos investidores comparem diretamente os dividendos oferecidos pelos FIIs com os rendimentos de ativos como CDBs ou títulos públicos — frequentemente escolhendo os últimos. Esse efeito gera desconto nas cotações de FIIs, especialmente os de tijolo (imóveis físicos) — que dependem mais de financiamento e de ciclos de desenvolvimento imobiliário.
Diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel
- Fundos de tijolo enfrentam custos de financiamento mais altos em construções ou renovações, custos operacionais elevados e risco de vacância, o que torna seus rendimentos mais voláteis com juros elevados.
- Fundos de papel ou de recebíveis imobiliários (CRIs/LCIs etc.) se beneficiam de juros elevados, pois muitos têm remuneração atrelada ao CDI ou à inflação, o que permite repasse de rendimento maior no curto prazo.
Juros futuros como gatilho de valorização
Embora os juros à vista ainda sejam elevados, os analistas apontam que os contratos de juros futuros (como DI para 2026, 2027 e 2028) permanecem em patamares não muito distantes da Selic atual (~ 14%), indicando pouca expectativa de queda imediata. Se essa curva de juros futuros começar a mostrar uma queda crível — especialmente após a ata do Copom — pode haver valorização das cotas dos FIIs. Esse componente de expectativa futura é um dos principais motores para quem acredita na recuperação do setor.
Tributação: cenário que preocupa
Uma das grandes incertezas para o investidor de FII é a Medida Provisória MP 1303, que propõe tributar proventos distribuídos por FIIs com alíquota de 5%, além de ajustar a alíquota de IR sobre ganhos de capital (reduzindo de 20% para 17,5%). Importante: a MP precisa ser aprovada pelo Congresso até 8 de outubro para não caducar. A possível tributação é vista por alguns como mais impactante do que a Selic alta em si, pois altera diretamente o retorno líquido para cotistas.
Vale investir em FIIs agora? Pontos de oportunidade e cautela
Oportunidades:
- Investidores que privilegiam dividendos recorrentes podem usar os ganhos distribuídos pelos FIIs para equilibrar sua renda, principalmente em momentos de incerteza macro.
- Há assimetria potencial: quem se posicionar bem antes de uma possível queda de juros futuros pode capturar valorização de cotas.
- Fundos de papel ou híbridos mais conservadores tendem a sofrer menos com pressão de custos financeiros ou de vacância.
Cautelas:
- Risco de que a tributação proposta reduza consideravelmente a atratividade líquida dos dividendos.
- Sensibilidade aos ajustes em juros futuros: se a curva de juros não indicar queda ou se dados macro recuperarem deterioração, as cotas de FIIs podem seguir pressionadas.
- Os fundos de tijolo continuam muito dependentes de financiamento, custos fixos e crédito imobiliário, que são caros quando a Selic está alta.
Estratégia recomendada para investidores de FIIs
- Diversificar entre FIIs de papel, híbridos e tijolo, priorizando aqueles com fundamentos sólidos, histórico de distribuição estável e menor alavancagem.
- Manter parte do capital em ativos líquidos ou em renda fixa de curto prazo para poder aproveitar eventuais quedas de mercado (momento “buy the dip”).
- Estar atento às decisões do Congresso sobre a MP 1303 e às atas do Copom, pois comunicações futuras podem provocar reações fortes no setor de FIIs.
Fechamento explicativo:
A Selic em 15% impõe uma pressão de curto prazo sobre os FIIs, principalmente os tijolo. Mas os juros futuros e a tributação emergem como variáveis definidoras para os próximos passos. Os fundos de papel se mantêm mais resilientes à taxa atual, enquanto o risco regulatório — especialmente a tributação sobre dividendos — pode mudar o cenário para cotistas. Investir agora em FIIs tem sentido para quem tem perfil para render em dividendos e paciência para aguardar possíveis ajustes nas taxas ou no custo de oportunidade.
Fontes:
