Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 08/10/2025
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, no final de setembro, um entendimento que pode redesenhar a relação entre quem compra um imóvel na planta e as construtoras. A Corte definiu que, em caso de distrato, a incorporadora não pode reter mais do que 25% do valor já pago pelo comprador, e que esse montante deve ser devolvido imediatamente, e não apenas após a conclusão das obras como permite a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).
Embora o julgamento não tenha efeito vinculante obrigatório, ele cria jurisprudência robusta. Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, o posicionamento restaura o equilíbrio entre as partes, estabelecendo a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre cláusulas abusivas previstas na lei. Tapai salienta que muitas incorporadoras vinham aplicando retenções de até 50% ou mais, e em alguns casos ultrapassando 60% se incluída a taxa de corretagem, o que segundo ele configura desproporção.
A Lei dos Distratos já previa retenção de até 50% nos distratos, mas construtoras passaram a adotar esse percentual como regra prática. Com a decisão do STJ, esse teto não poderá ser usado de forma automática, especialmente quando atinge consumidores que pagaram antecipadamente e não receberam o imóvel. Em casos de desistência motivada por atraso ou falência da obra, o comprador poderá exigir a devolução de até 75% do montante pago.
Tapai explica que os distratos envolvem contratos de promessa de compra e venda em que, diferentemente de transações concluídas, o comprador financia a obra com recursos próprios sem usufruir do imóvel. Quando há rescisão por motivos como desemprego ou descumprimento contratual, o prejuízo já é grande — e mantê-lo ainda maior por retenção excessiva é algo que o STJ entendeu não poder permitir.
A decisão também afeta o fluxo de caixa das incorporadoras. Setores da construção civil argumentavam que limitações severas na retenção dificultariam o financiamento das fases finais das obras, especialmente em empreendimentos altamente alavancados. Tapai, porém, rebate essa posição, afirmando que muitas empresas podem revender unidades não entregues com margem — e que o risco de atrasos já era incorporado ao risco de mercado.
Para o comprador, a nova interpretação representa um avanço no direito de exigir compensação justa. Tapai orienta que, caso a empresa renegue devolver pelo menos 75% dos valores pagos, o comprador não aceite acordo desigual, pois após isso pode perder força para questionar judicialmente. Ele recomenda que se busque assessoria jurídica e registro formal da reinvindicação, caso não haja acordo.
Outro ponto relevante é que o novo posicionamento tende a reduzir disputas judiciais recorrentes no setor. Ao oferecer parâmetros mais claros, a decisão do STJ tem potencial para diminuir o número de litígios e trazer previsibilidade jurídica para contratos imobiliários, o que beneficia tanto compradores quanto empresas responsáveis.
Com o desfecho, o mercado imobiliário se vê diante de um novo paradigma: contratos de distrato deverão ser revistos para assegurar que descontos abusivos não sejam impostos ao consumidor, em especial no segmento de imóveis não entregues. A expectativa é de que o entendimento do STJ comece a servir de base para decisões em instâncias inferiores, criando um efeito cascata de proteção.
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