Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 6 de novembro de 2025
A implementação da Reforma Tributária deve mudar de forma significativa o mercado de locação de imóveis no Brasil. Especialistas alertam que a nova estrutura de impostos — com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — pode aumentar o custo dos aluguéis e exigir revisão dos contratos entre locadores e inquilinos.
A reforma, que substituirá tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS, tem como objetivo simplificar o sistema tributário, mas o impacto sobre o setor imobiliário preocupa. Hoje, aluguéis intermediados por pessoas jurídicas são tributados em 3,65% (PIS/Cofins). Com o novo modelo, a carga pode subir para 10,6%, quase o triplo.
Segundo cálculos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de R$ 2 mil passaria de R$ 73 para R$ 169,60 em impostos. A Lei Complementar que instituiu a reforma prevê prazos curtos para adequação: contratos vigentes devem ser regularizados até 31 de dezembro de 2025.
O que muda para proprietários e imobiliárias
De acordo com os advogados Andressa Sehn da Costa e Cristian Scheuer de Oliveira, do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados, a reforma representa “muito mais do que uma mudança tributária: é uma transformação econômica, que altera a forma de fazer negócios no país”.
Eles explicam que, diferentemente do modelo atual — em que a locação é isenta de ICMS e ISS —, o novo sistema prevê tributação pelo IBS e CBS, inclusive para pessoas físicas. A cobrança valerá quando dois critérios forem atendidos simultaneamente:
- Receita anual superior a R$ 240 mil; e
- Mais de três imóveis alugados.
Quem ultrapassar esses limites passará a pagar os novos tributos. Por isso, muitos proprietários deverão constituir pessoa jurídica para administrar seus aluguéis e compensar parte da carga via créditos tributários sobre despesas de manutenção, corretagem e administração.
Scheuer avalia que, mesmo com o chamado “redutor social” — que permite desconto de R$ 600 na base de cálculo e redução de 70% da alíquota para locações residenciais —, a tendência é de repasse integral dos custos ao inquilino.
Transição e regras de adaptação
A nova legislação prevê um regime especial de transição até 2033, permitindo que contratos antigos mantenham a alíquota atual de 3,65%. No entanto, quem optar por esse regime não poderá usar créditos tributários nem aplicar os redutores previstos na nova lei.
“Empresas e imobiliárias precisam revisar seus contratos o quanto antes e decidir se aderem ou não ao regime especial. Essa análise deve ser feita caso a caso, considerando o volume de receitas e despesas dedutíveis”, explica Scheuer.
Impactos e projeções de especialistas
A tributarista Lilian Sartori, do escritório Lopes & Castelo, afirma que a nova tributação vai aumentar o custo dos aluguéis, especialmente para pessoas físicas que antes pagavam apenas Imposto de Renda. Segundo ela, mesmo com as reduções, a carga efetiva ficará em torno de 8,4%, um salto expressivo em relação ao cenário atual.
O advogado Alexandre Herlin, do Ciari Moreira Advogados, complementa que o IBS e a CBS incidirão sobre o valor do aluguel — excluindo IPTU e condomínio — e terão alíquotas finais próximas de 8% após os redutores. “É inevitável que parte desse custo chegue ao bolso do inquilino”, afirma.
Já o tributarista Pedro Lameirão, do BBL Advogados, destaca que a inclusão das locações na tributação sobre consumo “muda completamente a dinâmica do setor”, aumentando a complexidade e exigindo planejamento tributário detalhado.
Efeitos no mercado
Imobiliárias já iniciaram revisões contratuais e simulações de impacto para ajustar seus modelos de cobrança. O repasse dos novos custos deve ocorrer de forma gradual a partir de 2026, quando a primeira fase da reforma entra em vigor.
“Locadores e inquilinos precisarão dialogar e planejar as mudanças. Mesmo quem ainda não será tributado deve se preparar para reajustes e novos formatos de contrato”, resume Scheuer.
Visão Bolso do Investidor
A Reforma Tributária pode redefinir as relações contratuais no mercado de locação, exigindo maior planejamento financeiro e jurídico dos investidores imobiliários.
Quem aluga imóveis — especialmente em volume superior a três unidades — deverá avaliar a criação de pessoa jurídica e a adoção de regimes especiais como forma de otimizar custos e reduzir o impacto tributário.
Para o investidor, o cenário reforça a importância de acompanhar de perto a legislação e reavaliar contratos e estratégias de gestão patrimonial. O diálogo entre locador e locatário será essencial para evitar conflitos e garantir equilíbrio nas renegociações.
Fontes:
- InfoMoney