Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 21 de novembro de 2025
O TRX Real Estate (TRXF11) encerra 2025 em ritmo acelerado, anunciando duas operações de grande porte que somam R$ 664,9 milhões e ampliam de forma relevante a atuação do fundo dentro dos segmentos de logística e varejo alimentar. Os movimentos reforçam a estratégia de diversificação de portfólio e marcam a entrada do fundo em um dos setores mais resilientes da economia: o farmacêutico.
A primeira transação envolve a aquisição do Citlog Sul de Minas 3, um condomínio logístico de padrão AAA localizado em Varginha (MG). O empreendimento, considerado de altíssima qualidade técnica, conta com três galpões multiusuários instalados em um terreno de 204,7 mil metros quadrados e foi adquirido por R$ 285 milhões. Totalmente locado, o ativo abriga operações de quatro grandes farmacêuticas — Grupo SC, Libbs, Apsen e Daiichi-Sankyo — além da Magneti Marelli, no segmento automotivo, e da Logati, ligada ao setor de logística. A compra garante ao fundo um cap rate de 10,4% e simboliza sua entrada definitiva em um mercado com forte previsibilidade de demanda e baixa elasticidade ao ciclo econômico.
O segundo movimento do TRXF11 amplia sua presença no varejo alimentar por meio de um acordo com o Grupo Mateus, maior empresa do setor com capital nacional. A operação, no valor de R$ 379,9 milhões, envolve quatro imóveis localizados em Imperatriz (MA), Salvador (BA), Cametá (PA) e Carpina (PE). Três deles ainda estão em desenvolvimento e ampliam o alcance geográfico do fundo, que passa a atuar com mais intensidade na região Norte e Nordeste. Somados, os ativos totalizam 61,6 mil metros quadrados de área bruta locável e mais de 146 mil metros quadrados de terrenos.
O acordo combina modelos clássicos do mercado imobiliário corporativo, como o sale and leaseback — no qual o proprietário vende o imóvel, mas permanece como locatário — e operações built to suit, em que o ativo é construído sob medida para a operação da empresa. Os contratos são atípicos, com prazo firme de 20 anos, multa equivalente ao valor integral remanescente e reajuste anual pelo IPCA, estrutura que garante previsibilidade elevada de receita e reduz de forma significativa o risco de vacância. O cap rate estimado da transação é de 8,9%.
Com as duas operações, o TRXF11 reforça seu posicionamento como um dos FIIs mais ativos do segmento logístico e amplia sua exposição a inquilinos de setores essenciais — estratégia que tende a trazer estabilidade ao longo dos ciclos econômicos.
Visão Bolso do Investidor
As novas aquisições do TRXF11 mostram um movimento claro de fortalecimento do portfólio, priorizando ativos essencialmente operacionais, contratos longos e exposição a segmentos de alta resiliência — como o farmacêutico e o varejo alimentar.
Para o investidor, o ponto de atenção está na combinação entre cap rates atrativos e contratos atípicos de 20 anos, que criam um fluxo previsível de receitas e reduzem a volatilidade do fundo. Essa estratégia pode contribuir para um comportamento mais estável das cotas no longo prazo, especialmente em um mercado de juros em transição.
O fundo passa a ter ativos de alto padrão técnico e geograficamente diversificados, característica importante para mitigar riscos regionais e operacionais. Em um cenário em que muitos FIIs ainda enfrentam renegociações, revisões de aluguel e vacância, operações como esta reforçam a importância de modelos contratuais mais robustos e voltados à previsibilidade.
Fontes:
- InfoMoney