Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 08 de janeiro de 2026
Os fundos imobiliários encerraram 2025 com desempenho expressivo, mesmo em um cenário de juros elevados. O Ifix, principal índice do setor, avançou 3,14% em dezembro e acumulou alta de 21,1% no ano, apesar da Selic ter permanecido no patamar mais alto dos últimos 20 anos. O resultado reflete tanto a recuperação das perdas de 2024, quando o índice caiu 5,9%, quanto a antecipação do ciclo de queda dos juros esperado para 2026.
A perspectiva para este ano segue construtiva, sustentada pelo início do afrouxamento monetário e por fundamentos sólidos em diversos segmentos do mercado imobiliário. Analistas apontam que, mesmo com a redução gradual da Selic, os fundos imobiliários continuam apresentando uma relação atrativa entre risco e retorno frente a outras classes de ativos.
Fundos mais indicados pelas corretoras
Nove fundos imobiliários concentram as principais recomendações feitas por corretoras, bancos e casas de análise. A preferência recai majoritariamente sobre fundos de recebíveis, diante da avaliação de que a queda dos juros não será intensa ao longo de 2026, mantendo a rentabilidade dos títulos em níveis elevados. Em seguida, aparecem fundos de logística e carteiras diversificadas com gestão ativa.
Os fundos mais recomendados são:
Bresco Logística (BRCO11) – Logística
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) – Recebíveis
TRX Real Estate (TRXF11) – Renda urbana
BTG Logística (BTLG11) – Logística
Kinea Hedge Fund (KNHF11) – Multiestratégia
Kinea Securities (KNSC11) – Recebíveis
RBR High Grade (RBRR11) – Recebíveis
RBR Plus Multiestratégia (RBRX11) – Hedge fund
XP Malls (XPML11) – Shoppings
As indicações consideram relatórios e recomendações de instituições como XP Investimentos, Terra Investimentos, Santander Brasil, Itaú BBA, BB Investimentos, Empiricus Research, BTG Pactual, Monte Bravo e Genial Investimentos.
Cenário setorial e riscos no radar
Na avaliação do Itaú BBA, galpões logísticos seguem com demanda aquecida, shopping centers tendem a se beneficiar da melhora do consumo com a queda dos juros, e lajes corporativas apresentam sinais consistentes de recuperação. O banco ressalta, no entanto, que o cenário político e eleitoral, além das incertezas fiscais, pode gerar volatilidade no curto prazo.
Em 2025, os fundos multiestratégia lideraram os ganhos do Ifix, com alta de 25,3%, seguidos pelos fundos de shoppings, com avanço de 25,2%. Segmentos como varejo e ativos financeiros apresentaram retornos mais modestos.
A Empiricus destaca que a entrada em vigor da Lei 15.270, que passou a tributar lucros e dividendos na fonte, pode favorecer os fundos imobiliários, uma vez que eles permanecem fora da base de cálculo do novo imposto, tornando-se mais atrativos para investidores sensíveis à tributação.
Apesar disso, parte dos ganhos esperados com a queda dos juros já foi antecipada em 2025, e a Selic deve permanecer em patamar ainda elevado durante boa parte de 2026. Ainda assim, há benefícios indiretos relevantes, como a redução do custo de capital, melhora nos valuations, estímulo a emissões e aquisições, menor risco de crédito e possível recuperação da atividade econômica, favorecendo ocupação e revisões contratuais.
Para o BB Investimentos, o cenário segue otimista, especialmente para os fundos de tijolo, que devem se beneficiar mais diretamente da queda estrutural dos juros. A recomendação é aumentar a exposição de forma gradual, evitando decisões baseadas apenas em dividend yield elevado ou desconto frente ao valor patrimonial.
Detalhamento dos fundos mais recomendados
O Bresco Logística (BRCO11) possui um portfólio de 12 propriedades, somando 472 mil metros quadrados de área bruta locável, com inquilinos de baixo risco de crédito e gestão ativa de contratos. Um ponto de atenção é a concentração de receitas em um único locatário e a emissão de CRI para novas aquisições.
O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) investe majoritariamente em CRIs indexados ao CDI, com carteira diversificada e menor volatilidade relativa. O dividend yield projetado gira em torno de 14,7% ao ano.
O TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo híbrido com patrimônio superior a R$ 3 bilhões, forte presença no varejo alimentar e recente aquisição ligada ao setor hospitalar, sendo visto como alternativa tanto para renda quanto para valorização patrimonial.
O BTG Logística (BTLG11) figura entre os maiores fundos do segmento, com portfólio concentrado em São Paulo e histórico de expansão e diversificação, embora com atenção à alavancagem.
O Kinea Hedge Fund (KNHF11) possui mandato flexível, combinando CRIs, cotas de FIIs e imóveis físicos, buscando equilíbrio entre renda e ganho de capital.
O Kinea Securities (KNSC11) opera com alocação integral em CRIs e uso de alavancagem via compromissadas, com dividend yield estimado em 12,4% ao ano.
O RBR High Grade (RBRR11) se destaca pela qualidade das garantias, diversificação da carteira e gestão especializada, com retorno projetado de cerca de 11% ao ano.
O RBR Plus Multiestratégia (RBRX11) investe em crédito, desenvolvimento imobiliário, fundos de tijolo e situações especiais, sendo um dos maiores hedge funds imobiliários listados.
Por fim, o XP Malls (XPML11) é apontado como destaque no segmento de shoppings, com reciclagem de portfólio, foco em ativos de renda média e alta e projeção de dividend yield em torno de 10,2% nos próximos 12 meses.
Visão Bolso do Investidor
O desempenho recente dos fundos imobiliários mostra que o setor voltou a ocupar espaço relevante nas carteiras, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados. Para 2026, o início do ciclo de queda da Selic tende a reforçar essa dinâmica, mas o investidor deve manter atenção aos riscos fiscais, políticos e ao ritmo da atividade econômica. A seleção de fundos com gestão sólida, ativos de qualidade e estrutura financeira equilibrada continua sendo o principal diferencial para atravessar um ano que promete oportunidades, mas também volatilidade.
Fontes:
- InfoMoney