Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 28 de janeiro de 2026
Apesar do crescimento contínuo do crédito com garantia de imóvel (CGI) no Brasil, o produto ainda encontra limitações importantes para se expandir de forma mais ampla no mercado. A avaliação é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e foi apresentada pela presidente da entidade, Priscilla Ciolli, durante coletiva de imprensa realizada nesta terça-feira (27), em São Paulo.
Em 2025, o estoque total de crédito com garantia de imóvel manteve trajetória de alta, com expansão de 22% em relação a 2024, alcançando R$ 29,9 bilhões. No período, o valor médio dos empréstimos foi de R$ 264 mil, com loan-to-value (LTV) médio de 34%, indicador que mede a proporção do empréstimo em relação ao valor do imóvel dado em garantia, e prazo médio de 13 anos.
Apesar desse avanço no estoque, o volume de novas concessões apresentou retração. Em 2025, as concessões somaram R$ 11,48 bilhões, queda de 14,4% em comparação ao ano anterior. O resultado reverteu a forte aceleração observada em 2024, quando o crescimento havia sido de 58,5% em relação a 2023.
O CGI segue sendo uma alternativa de financiamento com custo inferior ao de linhas de crédito sem garantia real e pode ser utilizado para diferentes finalidades, como investimento em negócios próprios, reformas, consolidação de dívidas e atendimento de necessidades emergenciais.
Ainda assim, segundo Priscilla Ciolli, um dos principais obstáculos à popularização do produto está no comportamento do consumidor brasileiro, tradicionalmente resistente a utilizar o imóvel como garantia em operações de crédito. De acordo com ela, existe uma cultura forte de preservação desse patrimônio, o que leva muitas pessoas a optarem por empréstimos com juros mais elevados para evitar o risco associado ao uso da residência como garantia.
Educação financeira e complexidade operacional
Outro ponto destacado pela Abecip é a maior complexidade do processo de contratação do CGI em comparação com o crédito tradicional. Diferentemente de empréstimos pessoais, que costumam ser liberados de forma rápida, o crédito com garantia de imóvel envolve etapas adicionais, como análise documental detalhada, avaliação do imóvel e registro em cartório, fatores que podem afastar consumidores que necessitam de recursos de forma imediata.
Na avaliação da presidente da entidade, esse conjunto de características reforça a necessidade de um esforço mais amplo de educação financeira por parte do mercado. Segundo Ciolli, trata-se de um produto economicamente vantajoso, mas ainda pouco conhecido pelo público em geral, o que limita sua utilização. Para ela, o mercado precisa aprender a operar melhor o CGI, ao mesmo tempo em que o consumidor deve compreender de forma mais clara seus benefícios.
A Abecip também avalia que o novo Marco Legal das Garantias representou um avanço relevante ao simplificar procedimentos e aumentar a segurança jurídica nos processos de constituição e execução de garantias imobiliárias. A legislação passou a permitir, inclusive, operações em que imóveis já alienados possam servir de base para novas concessões de crédito.
No entanto, a entidade ressalta que mudanças regulatórias, isoladamente, não são suficientes para destravar o mercado. Na visão de Ciolli, o produto tende a crescer ao longo do tempo, uma vez que oferece taxas de juros mais baixas, prazos mais longos e valores de crédito mais elevados. O desafio, segundo ela, está na construção gradual desse movimento no mercado e na mudança de percepção por parte dos consumidores.
Visão Bolso do Investidor
O crédito com garantia de imóvel reúne características que o tornam uma alternativa financeiramente mais eficiente em comparação a outras linhas de crédito, mas sua adoção depende de fatores que vão além das condições econômicas. Para investidores e agentes do mercado, o ritmo de crescimento do CGI está diretamente ligado à educação financeira, à simplificação operacional e à confiança do consumidor. A evolução desse segmento pode influenciar o custo do crédito, a dinâmica do mercado imobiliário e a estratégia das instituições financeiras no médio e longo prazo.
Fontes:
- Infomoney