Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 02 de fevereiro de 2026
Os fundos imobiliários iniciaram 2026 em forte trajetória de valorização, com o índice que acompanha o desempenho do setor renovando máximas históricas e consolidando um ciclo positivo iniciado no segundo semestre de 2025. Em janeiro, o IFIX atingiu a região dos 3.862 pontos, o maior patamar já registrado desde a criação do indicador, refletindo a combinação entre expectativas de queda dos juros e a percepção de que o pior momento do ajuste do setor ficou para trás.
Após romper a marca simbólica dos 3.700 pontos em dezembro do ano passado, o índice passou a se manter acima dos 3.800 pontos, sinalizando maior consistência no movimento de recuperação. Em janeiro, a alta foi de 2,27%, o que levou o IFIX a completar seis meses consecutivos de ganhos — sequência semelhante à observada em setembro de 2023.
No acumulado recente, o desempenho mensal foi o seguinte:
- Agosto de 2025: alta de 1,16%
- Setembro de 2025: avanço de 3,25%
- Outubro de 2025: alta de 0,12%
- Novembro de 2025: ganho de 1,86%
- Dezembro de 2025: valorização de 3,14%
- Janeiro de 2026: alta de 2,27%
Os dados são da B3, responsável pela divulgação oficial do índice.
Fundos de tijolo tendem a se beneficiar mais
Na avaliação de Felipe Gaiad, managing director da HSI Fundos Imobiliários, o início de um ciclo de cortes na taxa básica de juros tende a favorecer principalmente os fundos de ativos reais, conhecidos como fundos de tijolo. Segundo ele, com a Selic projetada entre 12% e 12,5% ao final de 2026, esses fundos devem apresentar desempenho superior ao dos fundos de recebíveis.
Gaiad afirma que o cenário combina geração de renda com potencial de valorização das cotas. A expectativa é de uma apreciação média próxima de 10% ao longo do ano, somada à distribuição de dividendos, o que pode levar o retorno total para perto de 20%. Entre os segmentos com maior potencial, ele destaca os fundos de varejo, especialmente shopping centers, que tendem a reagir mais rapidamente em cenários de retomada da atividade econômica por conta das receitas variáveis além do aluguel.
Desconto sobre valor patrimonial ainda sustenta otimismo
Alexandre Despontin, CEO da Mérito, também avalia que ainda há espaço para valorização adicional do setor. Segundo ele, o IFIX continua negociando abaixo do valor patrimonial agregado dos fundos, quando historicamente essa relação tende a se aproximar de 1. Atualmente, o desconto gira em torno de 10%.
Para Despontin, segmentos como logística, lajes corporativas e residencial podem destravar valor à medida que a vacância diminui e os aluguéis apresentam reajustes mais consistentes ao longo do ciclo econômico.
A mesma leitura é compartilhada por André Sarué, analista de real estate da Tivio Capital. Ele ressalta que, apesar da alta recente, os descontos ainda são expressivos em diversos segmentos. Fundos de shoppings, escritórios e até grandes fundos considerados blue chips seguem sendo negociados com descontos entre 15% e 20% em relação ao valor patrimonial.
Segundo Sarué, o carrego continua atrativo. Os yields médios próximos de 10% em fundos líquidos e de maior qualidade representam um patamar significativamente superior ao observado em ciclos anteriores, quando os rendimentos giravam em torno de 5,5% a 6%. Essa combinação de desconto e renda recorrente cria, segundo ele, uma equação favorável de retorno. Ele também destaca os fundos de fundos, que em alguns casos apresentam duplo desconto, aliando liquidez, rendimento elevado e potencial de recuperação.
Mercado antecipa ciclo de queda da Selic
Mesmo com a Selic ainda em nível elevado, gestores avaliam que o mercado já começou a antecipar a mudança no ciclo monetário. Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da Research da XP, explica que os preços dos FIIs reagem mais às expectativas futuras do que às decisões já tomadas pelo Banco Central.
Segundo ele, as taxas de juros futuras refletem aquilo que o mercado espera das próximas decisões do Copom, e os fundos imobiliários tendem a responder a esse movimento com antecedência. No fim de 2024 e início de 2025, por exemplo, as taxas prefixadas de médio prazo chegaram a patamares próximos de 15,9% ao ano, mesmo com a Selic ainda em trajetória de alta. A partir daquele ponto, houve um fechamento relevante da curva de juros, abrindo espaço para a valorização observada ao longo de 2025 e que se estendeu para o início de 2026.
Visão Bolso do Investidor
A sequência de seis meses de alta do IFIX indica que o mercado já precifica um cenário de transição do ciclo monetário, mesmo antes de cortes efetivos na Selic. Apesar da valorização recente, o setor ainda apresenta descontos relevantes sobre o valor patrimonial e níveis de rendimento elevados, o que sustenta o interesse dos investidores. O desempenho futuro tende a depender da confirmação do ciclo de queda dos juros, da evolução da atividade econômica e da capacidade dos fundos de reduzir a vacância e reajustar aluguéis, especialmente nos segmentos de tijolo.
Fontes:
- Infomoney