Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 14 de fevereiro de 2026
Sergio Belleza, um dos nomes mais relevantes na história dos fundos imobiliários no Brasil, avalia que a indústria entrou em uma nova fase de amadurecimento, marcada por maior participação de investidores pessoas físicas, consolidação de fundos e mudanças estruturais na forma de operar.
Diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil, Belleza estruturou o primeiro fundo imobiliário do país, o Memorial Office, além de ter participado da gestão do primeiro FII listado em bolsa.
Com mais de cinco décadas de atuação no mercado de capitais, ele acompanhou a criação e a consolidação da indústria de FIIs no Brasil.
Origem e evolução da indústria
Segundo Belleza, nos anos 1990, o principal desafio era a inexistência de um instrumento que permitisse ao investidor acessar ativos imobiliários de maior porte por meio do mercado financeiro.
Naquela época, investir em imóveis significava adquirir apartamentos, salas comerciais pequenas ou flats. Não havia acesso a empreendimentos mais sofisticados dentro de uma estrutura negociável em bolsa.
Para o executivo, a indústria começou a ganhar os contornos atuais apenas a partir da década de 2010. Antes disso, muitas iniciativas eram lideradas por incorporadoras em busca de financiamento, com pouca participação de instituições financeiras e praticamente sem mercado secundário estruturado.
Hoje, o cenário é diferente. A base de investidores pessoas físicas cresceu de forma expressiva e ocupa papel central no segmento. Belleza afirma que, anos atrás, chegou a prever que o número de investidores em FIIs poderia superar o de ações, avaliação que recebeu críticas na época. Segundo dados recentes da B3, os FIIs já contam com cerca de 2,96 milhões de investidores.
Relação do investidor com o ativo
Para Belleza, a relação do investidor com o fundo imobiliário difere de outros produtos financeiros.
O cotista costuma demonstrar maior proximidade com o ativo subjacente, buscando informações sobre localização do imóvel, perfil do inquilino e regularidade do pagamento de aluguel. Essa dinâmica, segundo ele, não ocorre com a mesma intensidade em fundos de ações ou de renda fixa.
O amadurecimento do setor também resultou em movimentos de consolidação, como a incorporação de fundos monoativos por estruturas maiores e mais diversificadas.
De acordo com o executivo, fundos com apenas um ativo tendem a ficar desatualizados ao longo do tempo. A incorporação pode fazer sentido quando melhora a diversificação e não prejudica a renda do investidor.
Ele acredita que fundos multiativos devem liderar o crescimento da indústria, por apresentarem maior escalabilidade, ainda que exijam do investidor menor acompanhamento ativo por ativo.
Juros altos e uso de cotas como moeda
Belleza avalia que a prática de utilizar cotas de FIIs como forma de aquisição de imóveis tende a ganhar força nos próximos anos, principalmente entre family offices e proprietários que preferem trocar a administração direta de imóveis por participação em fundos com gestão profissional.
Segundo ele, muitos proprietários percebem que a administração direta demanda tempo e gera custos elevados. Quando há confiança na gestora, a troca por cotas passa a ser alternativa viável.
O executivo também destaca o impacto dos juros elevados sobre o mercado. Para ele, taxas altas dificultam captações e tornam o crescimento orgânico mais desafiador.
Nesse contexto, operações estruturadas com permutas ou aquisições pagas com cotas tornam-se alternativas para expansão, especialmente quando a renda fixa oferece retornos atrativos.
Centro de São Paulo como oportunidade
Belleza vê no movimento de reocupação do centro de São Paulo uma possível oportunidade para investidores com horizonte de médio e longo prazo.
Segundo ele, a atuação do poder público pode estimular transformações em áreas historicamente degradadas, abrindo espaço para projetos de retrofit e requalificação urbana.
Para esse perfil de investimento, a estratégia não se limita à geração de renda mensal, mas envolve compra, reestruturação e venda futura do ativo com potencial de valorização.
O executivo acredita que investidores pessoas físicas, jurídicas e family offices podem encontrar nesse processo um campo relevante de oportunidades nos próximos anos.
Recomendação ao investidor
Ao falar sobre o investidor pessoa física, Belleza enfatiza a importância da escolha criteriosa de gestores.
Segundo ele, embora o instrumento do fundo imobiliário seja estruturado sobre legislação sólida, a qualidade da gestão é determinante para o desempenho do investimento.
Visão Bolso do Investidor
A trajetória dos FIIs mostra como o mercado evoluiu de um instrumento experimental para um segmento consolidado na bolsa brasileira. A discussão sobre consolidação, multiativos, juros elevados e requalificação urbana reforça que o setor está em transição para um estágio mais sofisticado. Para o investidor, entender o perfil da gestão, a estratégia do fundo e o ambiente macroeconômico, especialmente a dinâmica dos juros, é essencial para avaliar risco, geração de renda e potencial de valorização no longo prazo.
Fontes:
- InfoMoney