Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 15 de janeiro de 2026
O mercado de locação residencial encerrou 2025 em forte valorização, com alta média de 9,44%, segundo o Índice FipeZAP de Locação. Embora o ritmo de crescimento tenha sido mais moderado do que nos três anos anteriores, o avanço voltou a superar com folga a inflação, mantendo o mercado aquecido e pressionando o orçamento dos inquilinos.
Na comparação com os principais indicadores de preços, o desempenho do aluguel ficou bem acima do IBGE, cujo IPCA subiu 4,26% em 2025. O contraste foi ainda maior com o IGP-M, tradicionalmente usado como indexador de contratos, que recuou 1,05% no ano. O resultado consolida mais um ciclo de ganhos reais no mercado de locação.
Segundo o levantamento, o setor entra em 2026 em um estágio mais equilibrado após três anos de reajustes intensos. Ainda assim, a desaceleração observada nos últimos meses não indica queda de preços: os aluguéis seguem crescendo acima da inflação, o que mantém o cenário desafiador para inquilinos e exige maior atenção de proprietários e investidores à relação entre valorização e rentabilidade.
Desempenho em dezembro
Em dezembro, os preços de locação subiram 0,68%, acelerando frente a novembro (+0,59%) e superando novamente o IPCA mensal (+0,33%). O avanço foi puxado principalmente por imóveis com quatro ou mais dormitórios, que registraram alta de 1,42% no mês. Já unidades de um dormitório tiveram aumento mais moderado, de 0,58%.
A valorização foi disseminada geograficamente. Das 36 localidades monitoradas, 29 registraram alta, incluindo 18 capitais. Os maiores avanços mensais ocorreram em Natal (+2,48%), São Luís (+2,39%), Maceió (+2,24%), Vitória (+1,96%), Teresina (+1,87%) e Belém (+1,80%). Na outra ponta, Campo Grande apresentou queda expressiva de 4,73%.
Norte e Nordeste lideram em 2025
No acumulado do ano, o aluguel subiu em 34 das 36 cidades analisadas. O destaque ficou fora do eixo Sudeste–Sul. Teresina liderou o ranking com alta de 21,81%, seguida por Belém (+17,62%), Aracaju (+16,73%), Vitória (+15,46%) e João Pessoa (+15,31%).
Mesmo em mercados mais maduros, os reajustes foram relevantes: Rio de Janeiro (+10,87%), Curitiba (+10,98%), São Paulo (+7,98%) e Brasília (+6,41%). A exceção foi novamente Campo Grande, que acumulou queda de 4,36% em 2025.
Preços e rentabilidade
Em dezembro, o preço médio do aluguel nas localidades acompanhadas atingiu R$ 50,98 por metro quadrado. Imóveis de um dormitório apresentaram o maior valor médio (R$ 68,37/m²), enquanto unidades de três dormitórios tiveram o menor (R$ 43,81/m²).
Entre as capitais, Belém (R$ 63,69/m²) e São Paulo (R$ 62,56/m²) lideraram os preços, seguidas por Recife e Florianópolis. Já Teresina, Aracaju e Campo Grande registraram os menores valores médios.
Do ponto de vista do investidor, a rentabilidade média do aluguel residencial foi estimada em 5,96% ao ano em dezembro de 2025. Apesar de estável, o retorno permaneceu abaixo da rentabilidade de aplicações financeiras de referência no mesmo período, reduzindo a atratividade do aluguel como fonte exclusiva de renda. Imóveis de um dormitório apresentaram o melhor yield (6,68% a.a.), enquanto unidades maiores ficaram abaixo de 5%.
Juros altos mudaram o comportamento do mercado
Com a Selic elevada, muitos potenciais compradores adiaram a compra do imóvel e permaneceram no aluguel, pressionando a demanda. Ao mesmo tempo, investidores exigiram aluguéis mais altos para compensar o custo de oportunidade frente à renda fixa.
Visão Bolso do Investidor
Os dados do FipeZAP mostram que o mercado de aluguel continua resiliente, mesmo em um ambiente de juros elevados e desaceleração econômica. Para o investidor, porém, o cenário exige leitura mais estratégica: a valorização do aluguel não tem sido suficiente, por si só, para competir com a renda fixa em termos de retorno.
Isso reforça que o investimento imobiliário em 2026 tende a fazer mais sentido quando combinado com potencial de valorização do ativo, boa liquidez regional e gestão eficiente do imóvel, e não apenas como gerador de renda mensal. Já para o inquilino, o desafio permanece, especialmente em capitais onde os reajustes superam com folga a inflação, pressionando o custo de vida.Em um ciclo de possível queda gradual da Selic ao longo do ano, o equilíbrio entre preços, rentabilidade e alternativas financeiras será determinante para redefinir o apetite por imóveis no Brasil.
Fontes: InfoMoney