Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 31 de janeiro de 2026
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária na tributação dos imóveis de aluguel por temporada geraram dúvidas e repercussão nos últimos dias. Apesar do debate intenso, as novas regras não se aplicam de forma automática a todos os proprietários e não impõem, indiscriminadamente, a cobrança dos novos tributos sobre o consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Especialistas ouvidos pelo InfoMoney explicam que o ponto central da nova legislação não é o imóvel em si, mas o perfil da atividade exercida pelo locador. A reforma estabelece uma distinção clara entre o proprietário eventual, que utiliza um ou poucos imóveis como complemento de renda, e o investidor profissional, que atua de forma contínua, organizada e com características de atividade econômica.
Na prática, isso significa que nem todo aluguel por temporada será tributado pelos novos impostos. O enquadramento dependerá de critérios como volume de receita, número de imóveis, habitualidade da atividade e prestação de serviços típicos de hospedagem.
Segundo a advogada Mônica Pereira Coelho, especialista em Direito Tributário e sócia do Barros de Arruda Advogados, a pessoa física que possui até três imóveis e obteve receita anual inferior a R$ 240 mil com locação não será obrigada a recolher IBS e CBS. Nesses casos, nada muda em relação ao modelo atual: o proprietário segue pagando apenas o Imposto de Renda, via carnê-leão, com declaração anual na DIRPF.
Por outro lado, mesmo quem possui apenas um imóvel pode se tornar contribuinte dos novos tributos se a renda anual com a locação ultrapassar R$ 288 mil. De acordo com os especialistas, o objetivo da reforma é identificar quando a locação deixa de ser episódica e passa a assumir caráter profissional.
Prestação de serviços entra no radar
Um ponto de atenção relevante é a oferta de serviços associados à locação. Os advogados alertam que, mesmo com poucos imóveis, a prestação recorrente de serviços típicos de hospedagem, como limpeza frequente, troca de enxoval, recepção de hóspedes e gestão ativa de reservas, pode caracterizar prestação de serviços.
Nesse cenário, ainda que o proprietário tenha apenas um imóvel, a atividade pode ser enquadrada como econômica, sujeitando o locador à incidência do IBS e da CBS. Segundo Mônica Pereira Coelho, nesses casos, a renda deixa de ser tratada apenas como rendimento imobiliário.
O que caracteriza o investidor profissional
De acordo com Tiago Conde, sócio do Sacha Calmon–Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do IDP, a reforma define como atividade econômica habitual aquelas situações marcadas por continuidade, organização e intenção empresarial.
Ele ressalta que há interpretações equivocadas sobre o tema. O valor do aluguel ou o fato de a locação ser por temporada não são, isoladamente, determinantes para a tributação. O elemento central é a habitualidade profissional. Assim, quem aluga um único imóvel de forma ocasional continua sujeito apenas ao Imposto de Renda, sem incidência de IBS ou CBS.
Segundo Conde, mesmo rendas mais elevadas provenientes de um único imóvel não geram automaticamente a cobrança dos novos tributos, desde que não exista estrutura empresarial ou prestação habitual de serviços. O enquadramento muda quando o proprietário opera com vários imóveis, anúncios profissionais, calendário permanente de locações, terceirização de limpeza e gestão ativa da operação, caracterizando uma atividade organizada de hospedagem.
Análise caso a caso e novas obrigações
Para Milton Fontes, sócio do Peixoto & Cury Advogados, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios objetivos, mas cada situação precisa ser analisada individualmente. Quem se enquadrar como contribuinte do IBS e da CBS na locação por temporada também passará a cumprir novas obrigações acessórias, como emissão de nota fiscal e escrituração das operações.
Outro ponto destacado pelos especialistas é que, com a reforma, a constituição de pessoa jurídica tende a ser mais vantajosa para quem atua com locações de médio e alto valor ou com maior volume de imóveis. Apesar da futura tributação de dividendos, a carga efetiva costuma ser menor do que a enfrentada pela pessoa física em faixas semelhantes de renda.
Segundo Mônica Pereira Coelho, a empresa deixa de ser apenas uma estratégia de economia tributária e passa a funcionar como instrumento de organização, previsibilidade e segurança jurídica.
A fiscalização também deve se tornar mais rigorosa. O Cadastro Imobiliário Brasileiro permitirá o cruzamento de dados de titularidade, contratos, movimentações financeiras e registros públicos, aumentando o risco de autuações em casos de omissão de renda. De acordo com a advogada, o novo sistema reduz o espaço para informalidade, independentemente da opção por pessoa física ou jurídica.
Em síntese, a reforma não atinge o pequeno locador nem quem aluga de forma eventual. O foco está nos investidores que transformaram o aluguel por temporada em atividade econômica estruturada. Para esse grupo, o impacto existe, mas varia conforme faturamento, modelo de operação e planejamento tributário. Segundo Tiago Conde, não há uma migração automática para uma carga de 40%, mas sim um novo enquadramento que exige análise técnica e decisões individualizadas.
Diante das mudanças, especialistas recomendam a busca por orientação de contadores e tributaristas para avaliar corretamente o enquadramento e estruturar a atividade da forma mais eficiente possível.
Visão Bolso do Investidor
A nova tributação do aluguel por temporada reforça a lógica da Reforma Tributária de diferenciar renda eventual de atividade econômica organizada. Para investidores imobiliários, o ponto-chave será avaliar se a locação caracteriza apenas exploração patrimonial ou se já assume contornos de negócio. A clareza sobre esse enquadramento tende a ser determinante para evitar riscos fiscais, planejar custos e decidir entre operar como pessoa física ou jurídica em um ambiente de fiscalização mais integrada.
Fontes:
- InfoMoney