Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 21 de janeiro de 2026
O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 com indicadores que reforçam um cenário de forte demanda e perspectivas positivas para 2026. Após registrar um dos menores níveis de vacância dos últimos anos, o setor segue apostando na valorização do metro quadrado e no avanço da procura por condomínios logísticos próximos à capital paulista, movimento que tende a ganhar novo fôlego com as mudanças introduzidas pela Reforma Tributária.
De acordo com dados do Grupo EREA, especializados em real estate logístico e compartilhados com o InfoMoney, o estoque total de condomínios logísticos no Brasil atingiu 43,7 milhões de metros quadrados (m²) em 2025. O volume representa um crescimento de 8% em relação ao ano anterior, enquanto a taxa de vacância ficou em apenas 7,3%, patamar considerado historicamente baixo para o segmento.
Expansão acelerada nos arredores de São Paulo
O crescimento foi ainda mais expressivo nas regiões mais próximas da capital paulista, que concentram os empreendimentos logísticos de alto padrão por estarem junto ao maior mercado consumidor do país. No Raio de 30 km da cidade de São Paulo, o estoque total avançou 10% em 2025, alcançando 12,3 milhões de m². Já no Raio de 15 km, a expansão foi de 18%, com o estoque chegando a 1,6 milhão de m².
O movimento também se refletiu nos lançamentos. O novo estoque logístico no país cresceu 43% no total, somando 3,4 milhões de m² no ano. O destaque ficou para o Raio de 30 km de São Paulo, onde os lançamentos avançaram 89%, atingindo 1,2 milhão de m², e para o Raio de 15 km, que registrou um salto de 1.109%, para 300 mil m².
Segundo Clarissa Etcheverry, sócia-fundadora do Grupo EREA, o cenário sustenta uma tendência clara de valorização dos aluguéis. “A nossa leitura é que os preços de locação devem continuar subindo. No ano passado, os aluguéis de galpões no Brasil aumentaram, em média, 11%. Como o IPCA acumulado foi de 4,26%, isso representa um ganho real de 6,7% acima da inflação”, afirma.
Na região metropolitana de São Paulo, o movimento foi ainda mais intenso. “Quando olhamos para o chamado Raio de 30 km, os preços subiram 17%, ou seja, 12,7% de ganho real acima da inflação. E a nossa expectativa é de continuidade desse movimento, porque a demanda deve ser predominantemente puxada pelo consumo, pelo e-commerce e pela terceirização das operações logísticas”, completa.
Apesar da entrada expressiva de novas áreas, o preço médio pedido nas regiões mais próximas da capital subiu para R$ 44,40 por m², refletindo a disposição dos inquilinos em pagar mais em troca de eficiência operacional e redução de custos de transporte.
E-commerce e operadores lideram a demanda
O perfil dos ocupantes reforça a dinâmica do setor. Empresas de e-commerce e operadores logísticos concentraram mais da metade das locações realizadas em 2025, respondendo por 34% e 35% da demanda, respectivamente, consolidando-se como os principais clientes dos galpões logísticos no país.
Quanto mais próximo da capital paulista, maior a concentração desses segmentos. No Raio de 30 km, o e-commerce respondeu por 54% das locações em 2025, enquanto os operadores logísticos ficaram com 19%. Já no Raio de 15 km, o e-commerce concentrou 45% da ocupação, e os operadores 3PL chegaram a 36%.
Projeções para 2026
Mesmo diante de um ambiente macroeconômico mais desafiador, com juros elevados encarecendo o crédito e um cenário global marcado por disputas tarifárias, os executivos do Grupo EREA avaliam que a demanda seguirá aquecida em 2026.
No Raio de 30 km de São Paulo, o preço pedido para o estoque futuro especulativo, formado por áreas em construção ainda não locadas, está estimado em R$ 44,00 por m², acima da média de R$ 35,60 registrada em 2025. No Raio de 15 km, a expectativa é de alta para R$ 45,40 por m², ante os R$ 44,40 praticados no ano passado.
As estimativas indicam que cerca de 3,5 milhões de m² devem ser adicionados ao estoque nacional em 2026, uma redução de 11% em relação aos 3,42 milhões de m² entregues em 2025. No entanto, o foco do crescimento se desloca para as regiões mais estratégicas.
“Quando focamos no Raio de 30 km e no Raio de 15 km, recortes da Grande São Paulo, o quadro se inverte. A previsão é que os lançamentos no Raio de 30 km, principal termômetro do setor, cresçam 15%, para 1,35 milhão de m². No Raio de 15 km, a expectativa é de alta de 21%, para 303 mil m². E a ocupação já está elevada: 61% do novo estoque do Raio de 30 km já está pré-alocado ou em fase avançada de negociação”, destaca Leandro Bassoi, CEO do EREA.
Reforma Tributária deve mudar a lógica de localização
Para os executivos, o principal vetor de transformação a partir de 2026 será a Reforma Tributária, que altera gradualmente o modelo de tributação da origem para o destino final. Historicamente, indústrias e varejistas, hoje terceiro e quarto maiores grupos de ocupantes dos galpões, optavam por se instalar em regiões mais distantes dos grandes centros para capturar incentivos fiscais, mesmo arcando com custos logísticos mais elevados.
“O benefício fiscal de colocar a operação longe do consumidor final muitas vezes pagava a conta do transporte. As empresas aceitavam operar em regiões com baixa densidade de consumo porque o incentivo compensava”, explica Clarissa Etcheverry.
Com a eliminação progressiva desses incentivos, a eficiência logística passa a ser o fator central na tomada de decisão. “As empresas começaram a fazer a conta: vou perder o benefício fiscal e continuar com um custo de transporte elevado ou vale a pena trazer a operação para perto de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e outros grandes centros? Ao longo do período de transição da reforma, de 2026 a 2033, veremos mudanças graduais no posicionamento das operações”, conclui Bassoi.
Visão Bolso do Investidor
O cenário descrito reforça a tese estrutural favorável para galpões logísticos bem localizados, especialmente nos principais eixos de consumo do país. Para investidores em fundos imobiliários e ativos ligados ao setor, a combinação de baixa vacância, reajustes acima da inflação e uma reforma tributária que privilegia eficiência logística tende a sustentar demanda, preços e ocupação no médio e longo prazo — com destaque para os polos próximos às grandes capitais.
Fontes:
- InfoMoney