Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 25 de fevereiro de 2026
A liquidação do Banco Master revelou uma irregularidade que chamou a atenção do mercado financeiro: a emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que utilizava imóveis do ex-jogador Ronaldinho Gaúcho como garantia sem autorização do proprietário. O episódio levanta dúvidas sobre a segurança desse tipo de investimento, bastante comum em fundos imobiliários e amplamente distribuído a investidores pessoa física.
Segundo as investigações, dois terrenos ligados ao ex-atleta foram incluídos como lastro de uma operação de aproximadamente R$ 330 milhões. No entanto, os recursos captados não foram direcionados ao desenvolvimento imobiliário previsto, mas a fundos associados ao Banco Master e à gestora Reag Investimentos, também liquidada posteriormente pelo Banco Central.
Como funciona um CRI
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título de renda fixa emitido por uma securitizadora para antecipar receitas futuras de um projeto imobiliário. Em termos práticos, funciona da seguinte maneira:
Uma incorporadora vende unidades de um empreendimento na planta e passa a receber parcelas ao longo de vários anos. Como precisa do dinheiro imediatamente para construir o projeto, ela transfere esses recebíveis a uma securitizadora. Essa empresa compra os contratos com desconto e emite os CRIs no mercado. Investidores compram os títulos e recebem pagamentos ao longo do tempo, enquanto a construtora recebe o capital antecipado.
Grande parte dos chamados “fundos de papel”, fundos imobiliários focados em títulos, concentra suas aplicações nesses instrumentos, o que faz com que o investidor de varejo esteja frequentemente exposto a esse mercado.
O que aconteceu no caso investigado
A estruturação da operação ocorreu em 2023 e tinha como objetivo financiar um projeto de desenvolvimento de terrenos em Porto Alegre. Contudo, segundo advogados do ex-jogador, negociações envolvendo as propriedades haviam sido encerradas ainda em 2021 por problemas ambientais e tributários. Mesmo assim, os imóveis acabaram sendo utilizados como garantia.
O Supremo Tribunal Federal estima que cerca de R$ 1 bilhão em CRIs emitidos pela mesma securitizadora esteja sob suspeita, ampliando a dimensão do problema.
Especialistas afirmam que a irregularidade possui natureza criminal e não necessariamente reflete um risco estrutural automático de todos os CRIs. Ainda assim, o episódio trouxe preocupação ao mercado por evidenciar possíveis falhas operacionais e de governança.
Quem deveria fiscalizar
A estrutura de fiscalização do CRI possui várias camadas. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estabelece as regras de emissão e distribuição. Já o agente fiduciário atua como representante dos investidores, verificando se as garantias existem e se os pagamentos estão sendo cumpridos.
Além disso, a securitizadora deve realizar auditoria do projeto, checando a situação legal do imóvel, a saúde financeira da incorporadora e eventuais dívidas que possam comprometer a operação.
Segundo analistas, a falha provavelmente ocorreu em mais de uma dessas etapas, possivelmente com uso indevido de documentos preliminares para estruturar a operação sem que as garantias fossem formalmente registradas.
Problema maior: transparência
O episódio também reacendeu críticas antigas sobre a qualidade das informações divulgadas no mercado de recebíveis imobiliários. Levantamentos apontaram inconsistências em relatórios mensais de securitizadoras e até casos de inadimplência prolongada sem comunicação formal aos investidores.
De acordo com especialistas do setor, muitas informações relevantes sobre risco de crédito e qualidade das garantias ficam dispersas em documentos técnicos, dificultando o acompanhamento por investidores pessoa física e criando assimetria de informação.
Essa dificuldade não afeta apenas o investidor: o próprio regulador encontra obstáculos para atuar preventivamente e acaba reagindo somente após o surgimento de problemas.
Não é um caso isolado
Outras operações envolvendo CRIs também foram questionadas recentemente. Há denúncias de uso indevido de fundos de reserva para honrar distribuições de novas emissões e acusações de manipulação de garantias, como inclusão de imóveis já quitados como lastro.
Apesar disso, advogados especializados lembram que o arcabouço regulatório existe e é considerado robusto. O problema, segundo eles, não está necessariamente na regra, mas na execução e no cumprimento das exigências pelos agentes de mercado.
Cuidados para o investidor
A CVM reforça que a primeira linha de defesa do investidor é a análise das informações antes da aplicação. A recomendação inclui verificar quem é a securitizadora, qual instituição atua como agente fiduciário e qual é a qualidade real do lastro do título, evitando decisões baseadas apenas na rentabilidade prometida.
O caso evidencia que, embora o CRI seja um instrumento importante para financiar o setor imobiliário e frequentemente presente em carteiras de fundos imobiliários, ele também exige avaliação cuidadosa — principalmente porque o risco está diretamente ligado à qualidade da garantia e da estrutura da operação.
Visão Bolso do Investidor
O episódio não significa que todo CRI seja inseguro, mas deixa uma lição clara: renda fixa privada não é equivalente a risco zero. Muitos investidores compram fundos imobiliários de papel acreditando que estão investindo em algo tão seguro quanto o Tesouro Selic, quando na prática estão assumindo risco de crédito, risco jurídico e risco operacional.
Na renda fixa estruturada, a rentabilidade maior normalmente existe porque há um risco maior embutido. O retorno não vem apenas do tempo — vem do risco.
Por isso, antes de investir em FIIs de papel ou diretamente em CRIs, o ponto principal não é perguntar “quanto rende?”, mas sim “de onde vem esse rendimento e quem paga essa conta?”.
Fontes:
- Infomoney