Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 05 de janeiro de 2026
O mercado de fundos imobiliários registrou forte expansão em 2025, mesmo em um ambiente de juros elevados. Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários, os FIIs captaram R$ 86,7 bilhões ao longo do ano, avanço de quase 40% em relação aos R$ 62,07 bilhões levantados no período anterior. Em 2023, o volume havia sido de R$ 42 bilhões.
Entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2025, os fundos imobiliários protocolaram 428 ofertas junto à CVM. Desse total, 290 emissões foram efetivamente encerradas no período. Os números divulgados pela autarquia incluem também os valores referentes às taxas de distribuição, tradicionalmente cobradas nas ofertas públicas de cotas.
O crescimento expressivo chama a atenção do mercado por ter ocorrido em um cenário macroeconômico desafiador, marcado por taxas de juros elevadas, condição que historicamente tende a dificultar a captação de recursos e reduzir o apetite dos investidores por ativos de renda variável e estruturados.
FIIs trocam cotas por imóveis
Para contornar as dificuldades impostas pelo ambiente econômico e, ao mesmo tempo, expandir seus portfólios ou aproveitar oportunidades pontuais, os fundos imobiliários recorreram de forma mais intensa à estratégia de aquisição de imóveis por meio da troca de cotas.
Nesse modelo, os vendedores dos ativos imobiliários recebem cotas do fundo como forma de pagamento, reduzindo a necessidade de desembolso em caixa e viabilizando operações mesmo em períodos de crédito mais restrito. A prática ganhou espaço rapidamente entre os principais FIIs ao longo de 2025.
Um dos exemplos citados é o TRX Real Estate (TRXF11), que realizou diversas aquisições ao longo do ano. Entre elas, destaca-se a compra indireta de quatro imóveis locados para as redes St. Marche e Oba Hortifruti, dois dos principais nomes do varejo alimentar premium no Brasil.
Nessas operações, a maior parte do pagamento foi realizada por meio da compensação de créditos originados da 12ª oferta pública de cotas do TRXF11, com a integralização das cotas diretamente pelos vendedores dos imóveis.
Maiores ofertas de 2025
Além de se destacar na adoção do modelo de pagamento com emissão de cotas, o TRXF11 também figurou entre as maiores ofertas do ano. A liderança do ranking ficou com o JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário, que levantou R$ 5,24 bilhões, segundo dados da CVM.
Confira as principais ofertas de FIIs em 2025, de acordo com os registros da autarquia:
JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário – R$ 5,24 bilhões (requerimento em 10/12/2025)
Iridium – R$ 3,10 bilhões (21/10/2025)
TRX Real Estate (TRXF11) – R$ 3,00 bilhões (26/09/2025)
Pátria Log (HGLG11) – R$ 2,50 bilhões (24/09/2025)
JS Renda Ativa – R$ 1,69 bilhão (30/09/2025)
Guardian Real Estate (GARE11) – R$ 1,50 bilhão (25/07/2025)
Oportunidades Imobiliárias I – R$ 1,45 bilhão (07/03/2025)
XP CDI 93 III – R$ 1,40 bilhão (17/12/2025)
Oportunidades Imobiliárias I – R$ 1,40 bilhão (18/06/2025)
XP Log (XPLG11) – R$ 1,32 bilhão (07/10/2025)
Os dados têm como base informações consolidadas pela CVM até 2 de janeiro de 2026.
Visão Bolso do Investidor
O desempenho do mercado de FIIs em 2025 evidencia a capacidade de adaptação do setor mesmo em um ambiente de juros elevados. A ampliação do uso de estruturas como a troca de cotas por imóveis mostra como os fundos buscaram alternativas para continuar crescendo e captando recursos. Para o investidor, o movimento reforça a importância de compreender as estratégias adotadas pelas gestoras, a qualidade dos ativos incorporados aos portfólios e os impactos dessas operações sobre alavancagem, geração de renda e valor de longo prazo.
Fontes:
- InfoMoney