Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 08 de dezembro de 2025
A combinação entre juros em trajetória de queda, manutenção da isenção tributária dos FIIs e fortes distorções de preço provocadas pelos anos de Selic elevada abre, na avaliação da Kinea, um ambiente especialmente favorável para o mercado imobiliário em 2026. A gestora enxerga oportunidades tanto nos fundos de tijolo quanto nos fundos de papel, embora cada segmento apresente características próprias dentro do novo ciclo econômico.
No universo dos fundos de tijolo, a visão é de recuperação consistente após um período longo de desvalorização. O movimento de volta aos escritórios avança em ritmo perceptível, impulsionado por grandes corporações e multinacionais que retomam áreas físicas mesmo em um cenário de atividade econômica moderada. Para Carlos Martins, responsável pelos fundos de tijolo da Kinea, essa retomada é visível em diferentes regiões. No Rio de Janeiro, bairros como Leblon, Ipanema e Botafogo já apresentam vacância reduzida e pressão de alta nos aluguéis, enquanto o Centro ainda enfrenta desafios relacionados à segurança e infraestrutura. O portfólio da gestora, com maior exposição à Zona Sul, tem se beneficiado desse redesenho da demanda.
Em São Paulo, a avenida Faria Lima continua praticamente sem oferta, o que empurra empresas para regiões próximas. Pinheiros é citado como exemplo desse avanço, com pré-locação de edifícios de grande porte, incluindo um prédio de quarenta mil metros quadrados ocupado por uma única empresa. A Chucri Zaidan segue a mesma tendência de absorção acelerada, com o projeto RochaVerá registrando sucessivas locações e queda consistente da vacância. Para Martins, trata-se de um processo cumulativo: quanto mais novas locações são firmadas, maior é a sensação de urgência das empresas em assegurar boas posições antes da reprecificação dos espaços.
O segmento logístico mantém força, com vacância em níveis historicamente baixos e dificuldade estrutural de expansão da oferta. Terrenos escassos, exigências regulatórias rigorosas e necessidade de alto capital para desenvolvimento tornam o ciclo mais lento e favorecem galpões modernos. A migração das empresas para ativos de padrão superior reforça a absorção em diversas regiões do país, não apenas no eixo paulista.
Já o mercado residencial opera em três velocidades distintas. Os imóveis de altíssimo padrão vivem um ciclo vigoroso de vendas, o programa Minha Casa Minha Vida mantém demanda estrutural forte, enquanto a classe média financiada enfrenta os efeitos dos juros elevados. Nesse contexto de fundamentos sólidos em nichos diferentes, a gestora identifica oportunidades relevantes nos fundos de tijolo, especialmente em escritórios e logística, segmentos que combinam preços descontados e perspectivas concretas de recuperação. Para quem busca maior diversificação e captura de assimetria, Martins cita os FOFs, que podem destravar valor tanto pela valorização de suas próprias cotas quanto pela reprecificação das carteiras descontadas. Hedge funds imobiliários, que reúnem CRIs, lajes e galpões, também surgem como alternativa para alocação mais ampla.
No campo dos fundos de papel, a leitura segue outra dinâmica. Flávio Cagno, gestor responsável pelos CRIs da Kinea, reforça que a discussão não deve ser colocada como oposição entre tijolo e crédito. O ponto central é compreender como cada classe reage ao novo ambiente macroeconômico. Em períodos de inflação baixa e juros elevados, alguns fundos indexados ao IPCA sofrem mais, mas costumam apresentar recuperações intensas quando o ciclo gira. Para ilustrar essa assimetria, Cagno cita o fundo KNIP, negociado ao equivalente a IPCA mais dez vírgula cinco por cento ao ano, mesmo contando com operações de crédito de alta qualidade. Segundo ele, os prêmios elevados refletem distorções causadas pelo ciclo macroeconômico recente, e não deterioração de risco. Quando a percepção melhora, a correção costuma ser rápida.
O gestor defende também a importância econômica dos FIIs e de sua isenção tributária. Para Cagno, trata-se de uma forma de poupança produtiva que financia projetos reais, citando que os CRIs da gestora já apoiaram mais de cem empreendimentos de incorporação. Um dos segmentos considerados mais promissores é o crédito imobiliário dolarizado, via CRIs atrelados ao câmbio. Esse modelo se apoia na competitividade do agronegócio brasileiro e na demanda por proteção cambial. Como muitas empresas do agro operam naturalmente em dólar, a estrutura transfere o risco cambial ao tomador, enquanto o investidor recebe a variação em moeda estrangeira de forma isenta de imposto de renda.
A leitura para 2026 combina inflação mais estável e encerramento do ciclo de CDI elevado, devolvendo protagonismo aos fundos indexados ao IPCA. Cagno acredita que há espaço tanto para fundos high grade, voltados a operações mais seguras e previsíveis, quanto para fundos high yield, que carregam risco adicional de desenvolvimento, mas oferecem prêmios maiores. A escolha depende da tolerância à volatilidade e do horizonte de investimento de cada investidor. Para ele, o ponto-chave está no momento de entrada: preços ainda descontados, manutenção da isenção e um ambiente de juros descendente criam uma assimetria significativa. No crédito, afirma, é essencial assumir posição antes da virada do ciclo para capturar o ganho completo.
Visão Bolso do Investidor
A análise da Kinea reforça que o mercado imobiliário entra em 2026 com fundamentos mais alinhados e forte potencial de valorização. O investidor que busca renda deve observar com atenção a recomposição dos preços dos fundos de tijolo e os prêmios historicamente elevados entregues por alguns fundos de papel. Em um ciclo de juros declinante, a combinação entre recuperação operacional e reprecificação das cotas pode criar oportunidades relevantes tanto para diversificação quanto para construção de renda recorrente no longo prazo.
Fontes:
- InfoMoney