Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 29 de dezembro de 2025
Os fundos imobiliários encerram 2025 com rendimentos que chamaram a atenção do mercado. Segundo levantamento do InfoMoney com base em dados da Economatica, alguns FIIs entregaram dividend yields superiores a 20% no ano, mesmo em um cenário de juros elevados e desafios no mercado imobiliário.
O destaque absoluto ficou com o Hectare CE (HCTR11), que deve fechar o ano com o maior dividend yield entre os fundos que compõem o Ifix. Classificado como um fundo de perfil high yield — portanto, de maior risco —, o HCTR11 entregou um retorno de 22,49% em dividendos ao longo de 2025.
O estudo considerou apenas os fundos imobiliários integrantes do Ifix, índice que reúne os FIIs mais negociados da B3. Dos 112 fundos monitorados, todos já anunciaram dividendos referentes ao mês de dezembro. Desse total, 80 fundos encerram o ano com dividend yield superior a 12%, patamar que equivale a uma taxa média mensal próxima de 1%.
Além do HCTR11, outros três fundos ultrapassaram a marca de 20% de retorno com dividendos em 2025: Gazit Malls (GZIT11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11) e BTG Pactual Shoppings (BPML11).
Ranking dos FIIs com maior dividend yield em 2025
| Ticker | Segmento | Dividend Yield em 2025 (%) |
| HCTR11 | Recebíveis | 22,49 |
| GZIT11 | Shopping | 21,53 |
| VGRI11 | Escritório | 20,54 |
| BPML11 | Shopping | 20,52 |
| KIVO11 | Recebíveis | 19,19 |
| CACR11 | Recebíveis | 18,95 |
| RZAK11 | Recebíveis | 18,67 |
| KORE11 | Escritório | 18,24 |
| OUJP11 | Recebíveis | 17,62 |
| LIFE11 | Recebíveis | 17,20 |
Fonte: Economatica – 28/12/2025
O que explica o dividend yield elevado do HCTR11
O dividend yield de um fundo imobiliário é resultado da relação entre o total de rendimentos distribuídos e o preço da cota. Assim, um yield elevado pode ser consequência tanto do aumento dos dividendos pagos quanto da queda no valor das cotas no mercado.
Embora as cotas do HCTR11 tenham registrado valorização superior a 36% nos últimos 12 meses, o fundo ainda acumula uma forte desvalorização no longo prazo. O papel, que chegou a ser negociado acima de R$ 160, atualmente é cotado a pouco mais de R$ 20, cerca de 20% do seu valor patrimonial.
A queda mais intensa ocorreu a partir de 2023, após episódios de inadimplência envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) presentes na carteira do fundo. De acordo com o relatório gerencial mais recente, apenas 12% dos títulos estão adimplentes, enquanto 14% seguem inadimplentes e 74% encontram-se em período de carência, sem pagamento de amortização ou juros.
Quanto rendeu, na prática, investir nesses fundos?
Uma simulação feita pelo InfoMoney mostra o impacto real desse nível de rendimento para o investidor. Considerando um aporte de R$ 50 mil no FII BPML11 em dezembro de 2024, seria possível adquirir 722 cotas, totalizando um investimento de R$ 49.969,62.
O estudo compara dois cenários: o reinvestimento integral dos dividendos e a estratégia de apenas receber os proventos, sem reaplicação.
No cenário com reinvestimento, os dividendos pagos somaram R$ 12.313,76 ao longo do período. A reaplicação desses recursos potencializou o efeito dos juros compostos, elevando o patrimônio final para R$ 70.547,52, o que representa um rendimento total de 41,18% em 12 meses.
Já no cenário sem reinvestimento, o valor recebido em proventos foi de R$ 11.219,88. Nesse caso, apesar do fluxo de renda expressivo, a ausência de reaplicação limitou o crescimento do patrimônio, que alcançou R$ 58.048,80, com rendimento total de 16,17% no período.
O que são e como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários captam recursos de investidores para aquisição de imóveis ou títulos ligados ao setor imobiliário. Esses ativos podem gerar receita por meio de aluguel, venda ou recebimento de juros, e os rendimentos são distribuídos aos cotistas proporcionalmente à participação de cada um.
Normalmente, os dividendos dos FIIs são pagos mensalmente e, para pessoas físicas, são isentos de Imposto de Renda, desde que atendidos os critérios legais. Essa característica torna o produto atrativo para quem busca renda recorrente.
Com o amadurecimento do mercado, surgiram fundos focados em diferentes segmentos, como escritórios, shoppings, galpões logísticos, hospitais, imóveis rurais, agências bancárias e até cemitérios. Além disso, existem os FIIs de “papel”, que investem em CRIs indexados à inflação ou ao CDI.
Por ser uma alternativa mais acessível ao investimento direto em imóveis, os FIIs permitem diversificação e liquidez, sem custos operacionais típicos da gestão de um imóvel físico.
Visão Bolso do Investidor
Os dividend yields elevados observados em alguns FIIs em 2025 mostram que retorno alto quase sempre vem acompanhado de risco elevado. No caso de fundos como o HCTR11, o investidor precisa entender que o yield expressivo reflete, em grande parte, a desvalorização das cotas e problemas de crédito na carteira.
Por outro lado, a simulação com o BPML11 deixa claro o poder do reinvestimento de dividendos ao longo do tempo, especialmente para quem adota uma estratégia de longo prazo. Mais do que buscar o maior yield do momento, o investidor deve avaliar qualidade dos ativos, previsibilidade de caixa e sustentabilidade dos rendimentos.
FIIs continuam sendo uma ferramenta importante para geração de renda e diversificação patrimonial, mas exigem análise criteriosa. Yield alto, sozinho, não deve ser critério de decisão. O equilíbrio entre risco, consistência e estratégia é o que transforma dividendos em construção real de patrimônio.
Fontes:
- InfoMoney