Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 20 de fevereiro de 2026
A ideia de que “o ganho está na compra” tornou-se um mantra recorrente entre investidores imobiliários. O raciocínio sugere que adquirir um imóvel abaixo do valor de mercado seria suficiente para garantir bom desempenho do investimento. No entanto, especialistas apontam que essa visão simplifica em excesso um mercado complexo.
Comprar bem ajuda, mas não resume o sucesso do investimento. O desempenho depende de uma série de decisões que vão além do preço pago pelo ativo.
O imóvel dentro do portfólio
Um dos principais equívocos é tratar o investimento imobiliário como uma decisão isolada. Na prática, ele faz parte de uma estratégia de alocação de capital.
Um mesmo imóvel pode cumprir funções diferentes: preservação de patrimônio, geração de renda, proteção contra inflação, diversificação geográfica ou multiplicação de capital. Avaliar um ativo sem definir previamente qual papel ele terá no patrimônio pode levar a resultados inesperados.
O alinhamento começa antes da aquisição, com a definição clara do objetivo do investimento.
Diferentes estratégias, diferentes riscos
Outra simplificação comum é considerar o mercado imobiliário como uma classe homogênea. Na realidade, existem diversas estratégias com perfis distintos de risco, retorno, liquidez e complexidade operacional.
Investidores voltados à preservação patrimonial tendem a preferir ativos estabilizados, com renda recorrente e demanda consolidada. Já quem busca maior retorno pode optar por desenvolvimento imobiliário, assumindo riscos maiores.
O mesmo imóvel pode representar operações diferentes dependendo do momento de entrada: pode ser um projeto em construção, com riscos de obra e comercialização, ou um ativo já locado, focado em renda.
Renda passiva nem sempre é passiva
A ideia de renda passiva também costuma ser superestimada. A locação de um imóvel envolve gestão contínua: seleção de inquilinos, análise de crédito, cobrança, manutenção, reformas e períodos de vacância.
O retorno pode ser legítimo, mas exige tempo e decisões constantes. A renda tende a ser mais próxima de passiva quando há gestão profissional, escala e diversificação, como em fundos imobiliários e veículos estruturados.
Importância da localização e da escassez
Investidores mais defensivos costumam priorizar ativos em regiões consolidadas, com demanda recorrente e oferta limitada. A escassez estrutural dessas áreas reduz volatilidade e aumenta previsibilidade ao longo do tempo.
Outras estratégias, como compra de grandes áreas em regiões periféricas para desenvolvimento, podem gerar retornos elevados, mas dependem mais de crescimento econômico e disponibilidade de crédito.
Nenhuma abordagem é superior por si só, desde que o investidor compreenda os riscos envolvidos.
Exemplo internacional
Nos Estados Unidos, o mercado de casas unifamiliares ilustra essa lógica. O ativo é utilizado tanto para formação quanto para preservação patrimonial, com alta liquidez relativa e grande base de compradores.
Mesmo em períodos de juros elevados, investidores mantêm foco em regiões consolidadas e tratam o imóvel como parte de uma estratégia de compra, desenvolvimento e venda ao longo do tempo.
A tese vem antes da aquisição
A principal conclusão é que a compra não deve ser o ponto de partida, mas consequência de uma estratégia.
Antes de adquirir um imóvel, é necessário definir o papel do ativo no patrimônio, estabelecer a tese de investimento e considerar o momento do ciclo econômico. O retorno tende a resultar da coerência entre objetivo, risco assumido e gestão ao longo do tempo.
Visão Bolso do Investidor
O mercado imobiliário funciona mais como uma classe de ativos dentro de uma carteira do que como uma aposta isolada. Para investidores, definir objetivos, renda, valorização ou preservação, e escolher instrumentos adequados pode ser mais relevante do que buscar apenas descontos de compra. A consistência do retorno depende da estratégia completa e da gestão do ativo ao longo do tempo.
Fontes:
- Infomoney