Escrito por: Equipe Bolso do Investidor
Data da publicação: 26 de janeiro de 2026
O avanço da regulamentação da Reforma Tributária começa a redesenhar de forma estrutural o mercado imobiliário brasileiro, com impacto direto sobre o segmento de aluguel por temporada. Uma atividade que historicamente era tratada como renda imobiliária passa, gradualmente, a ser enquadrada como atividade econômica organizada, alterando a lógica de tributação, a forma de apuração dos impostos e o nível de planejamento exigido dos investidores.
Segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney, a mudança tende a elevar de maneira significativa a carga tributária, sobretudo para pessoas físicas que exploram imóveis por diárias ou contratos de curta duração, prática comum em plataformas digitais de hospedagem.
Aluguel por temporada passa a ser visto como prestação de serviço
De acordo com o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), a reforma representa uma mudança profunda na forma como o Estado enxerga essa modalidade de locação.
“O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, afirma o especialista.
Na prática, a atividade passa a ser alcançada pelos novos tributos sobre o consumo — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — que incidem sobre a receita bruta, e não sobre o lucro. Esse ponto é considerado crítico, especialmente em operações com custos elevados, sazonalidade ou períodos de vacância.
“O problema não é apenas pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas nem períodos sem ocupação”, explica Teixeira.
Erosão de margens e convivência de tributos
A Reforma Tributária não altera o Imposto de Renda, que segue incidindo normalmente sobre os rendimentos do aluguel. O principal ponto de atenção passa a ser a convivência entre o IR e os novos tributos sobre consumo, o que pode comprometer a rentabilidade do investimento.
Sem planejamento adequado, essa combinação tende a provocar erosão de margens: o fluxo de caixa continua entrando, mas o valor líquido disponível ao investidor diminui de forma relevante.
Além disso, o novo modelo amplia as obrigações acessórias e aumenta o grau de sofisticação da fiscalização, elevando o risco para quem opera de forma desorganizada ou informal.
O que muda na prática com a nova legislação
A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou essa mudança ao estabelecer que a locação por temporada — definida como contratos inferiores a 90 dias — passa a ser tratada como serviço de hospedagem, equiparado a hotéis e pousadas.
Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, ainda que com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Segundo o tributarista Milton Fontes, do Peixoto & Cury Advogados, o impacto é especialmente relevante para pessoas físicas.
“Antes da reforma, a pessoa física pagava basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigação de emissão de documentos fiscais”, explica.
Com o novo modelo, além do IR, passam a incidir IBS e CBS. Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga tributária total da pessoa física pode alcançar aproximadamente 44%. Já uma pessoa jurídica no regime de lucro presumido pode ter carga próxima de 27%, ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos tributários.
Pessoa jurídica ganha vantagem após a reforma
Na avaliação dos especialistas, a tributação do aluguel por temporada praticamente dobra para quem opera como pessoa física. Em contrapartida, a estruturação via pessoa jurídica tende a se tornar mais eficiente, sobretudo para quem possui mais de um imóvel ou opera com volume relevante de receitas.
“A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e também mais sensível à fiscalização, especialmente com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro”, afirma Fontes.
Isso não significa que operar como pessoa jurídica se torne obrigatório, mas passa a ser uma alternativa que exige análise cuidadosa. Estruturas como holdings patrimoniais ganham espaço não apenas pela eficiência tributária, mas também por organização, governança e proteção patrimonial.
Investimento continua viável, mas exige estratégia
Apesar do aumento da complexidade tributária, os especialistas destacam que o aluguel por temporada segue sendo um investimento atrativo, principalmente em cidades turísticas, polos corporativos e grandes centros urbanos.
O que muda é o perfil da operação.
“O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação adequada e planejamento tributário”, resume Teixeira. “A Reforma Tributária não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.”
No novo ambiente regulatório, o improviso perde espaço. Planejar deixa de ser uma sofisticação e passa a ser uma condição básica para preservar margens e manter a viabilidade econômica do aluguel por temporada nos próximos anos.
Visão Bolso do Investidor
A Reforma Tributária transforma o aluguel por temporada em uma atividade empresarial aos olhos do fisco. Para o investidor, isso significa que o retorno continuará existindo, mas sem estrutura, gestão e planejamento tributário, a rentabilidade pode ser severamente comprimida. O diferencial daqui para frente não estará apenas na localização do imóvel, mas na forma como o negócio é estruturado.
Fontes:
- InfoMoney
- Bloomberg